Налогообложение
для собственников

Инструкция сдачи недвижимости в аренду

Неофициальная сдача квартиры/апартаментов в аренду чревата проблемами. Если арендодателя уличат в уклонении от уплаты налогов — будет назначен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы, а если налог не уплачивается собственником умышленно, то штраф составит все 40%. (122 НК РФ).

Также предусмотрен Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ. Он составит 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (ч. 1 ст. 119 НК РФ).

Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено ст. 198 УК РФ. Наказание возможно в виде штрафа от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода за период от одного года до двух лет, также возможно наказание в виде принудительных работ на срок до одного года, или арест до шести месяцев и лишение свободы также до одного года.

То же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или лишением свободы.

Как сдавать недвижимость не нарушая закон

Сдавать квартиру или апартаменты в аренду может как собственник, так и его уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности.
Важно! Если жилье находится в совместной собственности нескольких людей, то потребуется письменное согласие всех владельцев.

Аренда недвижимости (квартиры/апартаментов) осуществляется на основании договора найма жилого помещения (договор аренды жилого/нежилого помещения). Рекомендуемый срок заключения договора аренды до 11 месяцев, после чего, при необходимости продления, договор заключается на новый срок.
Важно! Если договор заключен на срок более года, то после подписания стороны должны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой.

Какую схему уплаты налогов выбрать

Оплачивать налоги за сдачу недвижимости в аренду Вы можете одним из трех способов:

Подача декларации НДФЛ
Налог на профессиональный доход
Уплата налога от ИП

Подача декларации НДФЛ

Сдача квартиры в аренду облагается НДФЛ в размере 13% от полученных, с этой аренды, доходов. Это означает, что собственник обязан ежегодно подавать в налоговую службу по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ.

Существует несколько вариантов подачи декларации:

Подготовить и заполнить Декларацию на бумажном носителе и предоставить непосредственно в инспекцию по своему месту жительства;
Отправка по почте с описью вложения заказным письмом;
Подача Декларации через ближайшее МФЦ;
Подготовка декларации в электронной форме на сайте ФНС с дальнейшей отправкой через свой личный кабинет налогоплательщика.

Резидентам и нерезидентам РФ ставка рассчитывается по-разному. Граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13%. (Резиденты).

А для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка устанавливается в размере 30% (Нерезиденты).Собственник (Арендодатель) обязан предоставить декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а заплатить налог на доходы, начисленные по предоставленной декларации собственнику необходимо до 15 июля.

Налог на профессиональный доход
(самый оптимальный для собственников)

Зарегистрироваться в качестве Самозанятого возможно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.

Важно! Налог на профессиональный доход нужно платить со всех доходов, которые поступают именно в рамках профессиональной деятельности. Не со всех поступлений на карту или переводов, а только с выручки от клиентов.

Налоговая все суммы подсчитывает сама и направляет квитанцию для уплаты не позднее 12-го числа следующего месяца в мобильное приложение самозанятого.

Уплата налога на профессиональный доход должна производится не позднее 28 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Если эта дата является праздничным или выходным днем, тогда срок уплаты переносится на первый рабочий день.

Оплатить начисление можно в приложении «Мой налог» в специальной вкладке. Комиссия за платежи по налогам не взимается.
Важно: первый налоговый период считают со дня регистрации и до конца следующего месяца.

Преимущества нового режима и ограничения:

Самозанятому нельзя иметь наемных работников и заниматься некоторыми видами деятельности.;
Обязательных страховых взносов у самозанятых нет, но часть их налогов все равно перечисляется в фонд обязательного медицинского страхования, а в пенсионный фонд самозанятый может платить добровольно прямо в приложении «Мой налог». Если этого не делать, в будущем придется рассчитывать только на социальную пенсию и на пять лет позже.;
Ставка налога для самозанятых составляет 4% — если принимать деньги от физлиц и 6% — если от юрлиц и ИП;
Спецрежим можно совмещать с работой по трудовому договору;
Максимальный доход за календарный год — 2,4 млн рублей. За доход свыше этой суммы надо заплатить налог по обычной ставке — 13% для физлиц. В случае, если Самозанятый еще и является ИП, то после превышения этого лимита в течение 20 дней необходимо перейти на другой налоговый режим — УСН (если этого не сделать, будет применяться общая система налогообложения);
На этом режиме может работать физлицо, а может и ИП;
Предприниматели могут перейти на новый режим в любое время, но должны на время самозанятости отказаться от других систем налогообложения;
Налоговых деклараций на этом режиме нет, кассы не нужны, налоги считаются автоматически, вся работа ведется через мобильное приложение «Мой налог» или личный кабинет самозанятого на сайте ФНС.

Более подробно по работе с приложением «Мой налог» можно ознакомиться по ссылке, приведенной в статье Тинькоф Журнала: https://journal.tinkoff.ru/news/moi-nalog/

Уплата налога от ИП

Способ регистрации в качестве ИП возможен несколькими способами:

Через Нотариуса;
Открытие ИП через любой банк;

Сотрудники помогают зарегистрировать Вас в качестве ИП и открывают расчетный счет (самый оптимальный и бесплатный способ);

Лично подготовить форму и произвести подачу в ФНС.

Основной ОКВЭД в своей деятельности собственник должен заявить —

код 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».

В этом способе возможны 4 варианта налогообложения:

Осуществлять предпринимательскую деятельность на общем режиме налогообложения и уплачивать НДФЛ с полученных доходов по ставке 13%.Предприниматель на общей системе платит налоги в бюджет и взносы на обязательное страхование;

Налоги ИП на ОСН:

Налог на добавленную стоимость (НДС)- 20 %
Налог на имущество
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Земельный и транспортный налоги
Страховые взносы за себя
Налоги и платежи за сотрудников (НДФЛ с зарплат, отпускных и больничных, взносы на случай болезни, декрета, травмы на производстве, пенсионное и медицинское страхование)

применять упрощенную систему с объектом налогообложения «доходы» и платить 6% с полученной от квартиросъемщиков платы;
применять упрощенную систему с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и платить 15 %;

Ограничения ИП при работе на упрощенной системе налогообложения:

доход составляет не более 150 000 000 рублей в год;
в штате предпринимателя работает не более 100 человек;
остаточная стоимость основных средств также не превышает 150 миллионов рублей;
деятельность не входит в список, оговоренный в ст. 346.20 НК РФ (продажа подакцизных товаров, полезных ископаемых и т.п.).

Какую отчетность сдавать ИП:

отчет в ИФНС;
уплачивать авансовые платежи по налогам;
уплачивать страховые взносы на работников и за себя на пенсионное, медицинское страхование, социальное страхование.

На 2023 год величина страховых взносов, которые необходимо будет уплатить в казну, составит:

на обязательное пенсионное страхование — 36 723 рубля;

на обязательное медицинское страхование — 9 119 рублей.

Сроки сдачи отчетности:

квартал;
полугодие;
девять месяцев.

Налоговый период установлен в один год. Уплатить налог за период необходимо до конца апреля следующего года.
Более подробно даты сдачи представлены по ссылке: https://journal.tinkoff.ru/guide/otchet-ip-usn/

приобрести патент в рамках патентной системы налогообложения и платить фиксированную сумму в год, которая на территории Московской области и Москвы зависит от общей площади сдаваемых в аренду квартир.

Патент можно приобрести на срок не менее 1 календарного месяца и не более 12 месяцев в пределах 1 календарного года.
Рассчитать стоимость патента можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС России по ссылке: https://patent.nalog.ru/

Сроки и размеры оплаты патента:

Размер первого взноса составляет третью часть суммы налога. Он выплачивается в течение 90 дней с момента получения патента;
Оставшуюся сумму нужно оплатить до окончания срока действия патента.

Вид деятельности при сдаче квартиры – Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, земельных участков;

Вид деятельности при сдаче апартаментов — Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений, включая выставочные здания, складские помещения

Заполняется форма заявления и подается в ФНС при помощи:

Личного кабинета налогоплательщика;
Через представителя по нотариальной доверенности;
Лично

Уплата налога при продаже квартиры

Налог при продаже недвижимости не взимается в случае если минимальный предельный срок владения объектом составляет 3 года и в случае когда соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю;

единственное жилье продается в 2020 г. и позже;

квартира была приобретена собственником до 1 января 2016 г.

Второй и самый частый вариант, когда не платится налог с продажи квартиры – это все остальные случаи, предельный срок владения по которым составляет 5 лет.

Срок владения недвижимости отсчитывается с момента государственной регистрации прав собственности.

Если вы не попадаете под вышеперечисленные условия необходимо произвести оплату НДФЛ в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Для оплаты налога необходимо подготовить и подать Декларацию 3-НДФЛ.

Расчет ставки резидентам и нерезидентам РФ:

Граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13% (Резиденты). А для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка устанавливается в размере 30%(Нерезиденты).

Срок подачи Декларации 3-НДФЛ:

Собственник (Арендодатель) обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего года, а заплатить налог на доходы, начисленные по предоставленной декларации необходимо до 15 июля.

На сайте представлен налоговый калькулятор для расчета суммы налога с продажи квартиры: https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartir

Уплата налога при продаже апартаментов

Налог не подлежит уплате, если апартаменты не использовались в коммерческих целях при соблюдении также минимальных сроков владения объектом недвижимости. и в случае если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

апартаменты получены собственником по наследству или в дар от близкого родственника;

апартаменты получены собственником в результате приватизации;

апартаменты получены по договору иждивения или пожизненного содержания;.

Второй вариант когда налог не требуется платить собственнику (если вы не подпали под приведенные выше условия) — владение апартаментами более 5 лет.

Если апартаменты использовались в коммерческих целях, то не имеет значения, как была приобретена собственность и сколько времени собственник ею владеет.

Оплачивается НДФЛ в сумме 13% от дохода, полученного при продаже апартаментов, указанного в договоре продажи.

Налогообложение для собственников